Bon nombre de particuliers investissent de plus en plus dans l’acquisition (vente, achat, location) des propriétés et logements. Ces 10 dernières années, le montant des loyers d’habitation a nettement augmenté. Les investissements réalisés dans l’immobilier sont un excellent moyen pour constituer un patrimoine permettant de concrétiser un projet futur, de jouir d’une retraite paisible grâce à un bon revenu et de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. À cet effet, la loi dite scellier représente une réglementation favorisant cette réalisation.
Que désigne ce dispositif juridique ?
Approuvée au cours de l’année 2009, cette loi auparavant nommée Pinel est un avantage social visant à promouvoir l’investissement dans les logements. L’investisseur bénéficie d’une diminution du taux de l’assiette fiscale relatif à l’acquisition d’un bien immobilier. En échange, il prend l’engagement à travers un acte authentique de le mettre en location sur une période minimale de neuf ans en tenant compte des plafonds du loyer. C’est donc un dispositif donnant droit à une réduction sur l’impôt dont la valeur correspond au prix d’achat du logement. Au cours de l’année 2011, l’État a modifié l’avantage fiscal relatif à la loi scellier. Le taux de réduction est désormais fixé à 22% pour un bien labellisé d’un bâtiment basse consommation en abrégé BBC et 13 % pour les bâtisses non BBC.
Qu’en est-il des conditions d’application et des avantages ?
Le dispositif Pinel ou la loi scellier est accessible à tous les Français qui envisagent de faire un investissement dans le secteur immobilier. À cet effet, il faut tenir compte de plusieurs critères pour avoir une réduction d’impôt. Il s’agit du respect du montant plafonné de la location, la zone doit être située dans les communes où l’offre du logement ne correspond pas aux besoins des habitants, les bâtiments concernés sont neufs ou en rénovation, les différents travaux d’achèvement doivent être fixés à la date du 31 décembre de l’année qui suit l’obtention du permis de construire ou de rénovation et enfin, il est impératif que le logement locatif classique réponde à toutes les exigences thermiques et énergétiques.
En ce qui concerne l’engagement du propriétaire à louer son bien, l’habitation peut servir de résidence principale pour le locataire ou le sous-locataire. Les souscriptions à la location sont effectives un an après la fin des différents travaux. En couple ou célibataire, une personne qui loue un immeuble ne peut prétendre avoir le même droit d’imposition que son propriétaire. Les descendants ou ascendants de l’acquéreur peuvent aussi être des locataires. Les plafonds des loyers varient selon la zone (les grandes agglomérations, les îles telles que Wallis-et-Futuna), la composition du foyer locatif, le secteur (libre ou intermédiaire).
En respectant le plafonnement des loyers et le principe du scellier intermédiaire, vous obtenez un double avantage. En plus de la réduction d’impôt sur l’acquisition du logement qui s’étale sur 9 ans au minimum en parts égales, vous avez droit à un taux fiscal de 30% sur les gains fonciers obtenus durant toute la période où le bien immobilier est loué (jusqu’à 15 ans au maximum). Pour connaître le montant de vos gains, vous pouvez utiliser l’outil de simulation scpi. En cas de déficit foncier, le contribuable déduit une somme limite fixée à 10 700 € de son revenu général qui couvre entre autres les frais d’impôt, les coûts de gestion, les différentes primes de garantie des loyers impayés.